三个多月时间，“一把手”三次调研房地产项目，青岛正在加力稳楼市。
日前，青岛市委书记曾赞荣到部分区市调研督导经济运行工作，并宣讲全国两会精神。期间，来到有关房地产项目，听取企业对房地产市场发展的意见建议，叮嘱有关负责同志要综合施策，支持企业建设“好房子”，满足群众住房需求。
在此之前，今年1月初、去年11月底，青岛市委书记曾赞荣在两次调研中都将房地产项目作为重要一站。
去年11月底调研，其中两站是青特·滨湖国际二期和海信·君玺项目;
今年1月4日，则是来到王家村社区城中村改造项目;
最近一次调研，则是国企青铁置业和越秀一起开发的和樾府项目。
除了青岛，省会济南“一把手”也在重点抓房地产。
3月4日，济南市委书记刘强到市住房城乡建设局调研，先后来到城市更新推进处、房地产市场监管处、住房保障处，详细了解城市更新项目立项、房地产市场销售、保障性住房建设等情况。
再往前，去年10月24日，刘强先后到槐荫区、历下区、济南高新区房地产项目调研，了解项目建设开发、销售进展，并于25日主持召开座谈会，与银丰地产集团等6家房地产企业座谈交流。
济青“一把手”密集调研房地产项目背后，是今年政府工作报告首次提出要“稳住楼市股市”，并将其放入“2025年经济社会发展总体要求和政策取向”的开篇，国家稳楼市力度还在不断加大。
目前看，青岛与济南楼市正在向好复苏。
3月17日，国家统计局发布了2025年2月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，青岛新房价格环比持平，此前已实现“两连涨”;济南新房价格环比上涨0.3%，结束自2023年8月以来的“十八连降”。
不过，透过房地产投资、销售等数据，两市的表现仍然难言乐观，要想真正走出低迷、推动行业企稳发展，仍然还有要紧的工作要做。
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在房地产投资表现方面，青岛与济南表现正趋向分化。
2024年，青岛房地产开发投资增速只有-11.8%，比全省房地产投资增速(-11.7%)低了0.1个百分点。
济南房地产投资增速达到4.5%，高居全省第一;济南和淄博(2.3%)，也是全省唯二房地产投资正增长的城市。
将时间拉长到近四年，2021年-2024年，青岛房地产投资增速分别为-3.1%、-9.7%、-19.4%、-11.8%，济南为12.9%、-5%、-19.7%、4.5%。
可以发现，青岛房地产投资下滑趋势明显，而济南除了2023年房地产投资出现大幅下滑，其余几年都保持不错增势。
这实际上也反映出两市当前不同的发展阶段。
近年来，济南奋力建设“强省会”，一方面北上扩城拓宽城市空间，起步区等新城建设提速，吸引了万科、华润、绿地等大批百强房企以及省内本土房企落地项目。
另一方面实施城市更新、城中村改造行动。据了解，2024年，济南启动100个城市更新项目、完成投资517亿元，启动实施51个城中村改造项目。
相比之下，青岛发力城市更新，更加注重城市功能品质提升的“微更新”，大规模基建投资少，对房地产投资规模拉动有限，更多是高品质、高端房地产项目落地。
一个具体的体现是，在青岛房地产销售端，高端改善型住房正成为主力。
据克而瑞数据，从面积构成看，2024年，110-120㎡为青岛新房住宅市场绝对的成交主力，成交占比18%;100-110m²、120-130m²作为次主力，成交占比相当，约11%;130-150m²中大户型占比17%，高于80-100m²成交占比4个百分点。
从成交项目看，高端改善最密集的崂山区，区内越秀青铁和樾府、银丰玖玺城等项目成交金额占据青岛新房住宅项目成交前列;同时，在青岛新房住宅项目成交前五中，崂山区占了四席。
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不过，在房地产整体销售方面，青岛与济南的表现都未走出低迷。
数据显示，青岛2024年新房住宅销售约6.6万套、总面积838万m²，同比下降21.4%、18%。
济南2024年新房住宅成交3.32万套、总面积442.4万m²，同比下降30.1%、30.7%。
一边是房地产投资增长，一边是销售的大幅下滑，济南的楼市去化也面临着不小的压力。
这几年，在全国稳楼市的背景下，国资“下场”收房成为各市加速去化、助力房地产销售的一致操作。
在这方面，青岛与济南均已获得国家支持。
2023年1月，央行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，指出设立“1000亿元租赁住房贷款支持计划”，向8个试点城市发放租赁住房购房贷款，济南、青岛均位列其中。
接着，2023年5月，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行山东省分行向济南城发集团资产运营管理有限公司发放1.87亿元长期限租赁住房购房贷款;
同月，济南城市投资集团所属泉城城市更新投资有限公司“租赁住房贷款支持计划”全国首笔保障性租赁住房贷款发放到位，由国家开发银行提供总额14亿元的中长期授信，首笔发放贷款4.6亿元，主要用于购置存量住房用作保障性租赁住房。
据了解，济南城市发展集团所属的济南城市发展集团资产运营管理有限公司，为济南收购存量房源的主体。从2022年开始至2024年3月，公司已连续六次发布收购存量房源的招标公告，面向济南六区收购房源，用于租赁储备住房。
青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款于2024年初落地，国家开发银行、工商银行、农业银行和中国银行青岛市分行成功发放首批试点贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套。
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对青岛来说，针对房地产投资已明显拖累整体投资增长乃至GDP增长的现实问题，加上全国的政策要求，青岛必须拿出实际行动稳住房地产投资。
当前，利用专项债推动盘活存量，已成为国家推动房地产市场稳步发展的重要抓手。
先是在去年10月12日国新办举行的“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”新闻发布会上，提出将允许专项债券用于土地储备，并且支持收购存量房，优化保障性住房供给。
再到今年两会，提出“拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。”
从专项债发行规模看，2024年，青岛共发行11批新增专项债，总额度达到581亿元，较2023年(499亿元)、2022年(448亿元)进一步增加。
具体到专项债投向项目，不少为保障性租赁住房项目、棚改项目。
比如，青岛自贸片区保租房项目以及市南区云南路、八大峡保租房项目;棚改项目中，城阳红岛街道、河套街道棚户区改造项目均已完成市场化融资，这也体现出专项债在撬动房地产投资、活跃房地产市场的重要作用。
显然，通过专项债规模加速土地去库存，以此撬动市场新预期，对青岛操盘者来说既是机遇，也是挑战。
