王小芊
随着多只公募REITs进入分红期，REITs市场一季度现“分红潮”。
据券商中国记者统计，今年一季度已有12只REITs完成派息，多只REITs的分红金额超过1亿元。今年同期实施分红的REITs数量显著增加，主要源于2024年以来上市的一批新产品。业内人士指出，REITs具备高分红、低波动、低相关性等优势，正在成为投资者抵御市场波动、优化资产配置的新选择。
业内分析认为，公募REITs市场的快速扩容和密集分红背后，一方面是国内大量优质存量资产亟待盘活，另一方面则是 “资产荒”背景凸显了稳健收益的吸引力。业内人士认为，随着政策推动和市场规模扩大，未来REITs有望在机构投资者的资产配置中占据更重要的位置。
多只REITs一季度派息
券商中国记者注意到，以派息日为口径，今年以来，已经有12只REITs进行了派息。从分红金额来看，招商高速公路REIT、工银河北高速REIT和中金安徽交控REIT的分红均超过了1亿元，分别为2.1亿元、1.9亿元和1.8亿元。
从基金分红比例来看，招商高速公路REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT和嘉实物美消费REIT的分红比例较高，分别为5.9%、3.5%和3.4%。
REITs为中小投资者提供投资于不动产项目低门槛的投资产品，对不动产持有人来说则是一种融资方式。东北证券分析称，公募REITs的推出，其实是给了投资者用较少资金参与大型基建项目，分享项目基础收益和资产升值的机会。
作为与股票、债券并列的新一类证券品种，公募REITs的独特之处在于自身具有分红较为稳定，与其他资产价格相关性弱，投资者可以通过参与优质、现金流稳定的不动产享受基础设施稳定运营带来的投资收益，抵抗通胀、优化资产配置。
国泰君安证券强调，REITs具备较强的类红利资产属性，当权益市场出现回调，或者中小盘有边际下行情况下，REITs可能会出现替代性配置抬升。随着经济工作会议定调，政策将不断细化落地，部分底层资产尤其是周期类底层资产有望出现弹性变化，带来超额收益。
新产品集中进入分红期
券商中国记者注意到，去年同期，仅有4只REITs完成分红；而今年以来，实施分红的REITs数量显著增加。这一变化主要源于2024年以来上市的一批新产品集中进入首次分红期，包括嘉实物美消费REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、华夏华润商业REIT、华夏深国际仓储物流REIT、华夏大悦城商业REIT、工银河北高速集团高速公路REIT和招商基金公路高速公路REIT等。
从发行数量来看，2024年是REITs的发行大年，发行数量大幅超越以往。随着汇添富九州通医药REIT于2月底上市，截至2025年3月24日，上市REITs已达到63只，其中2024年上市的就有29只。
在中证鹏元研发部资深研究员、宏观及REITs研究小组负责人吴进辉看来，REITs一级和二级市场实现了正向循环，发行人动力足，投资者配置需求旺盛。
具体来看，一方面，我国拥有巨大规模的存量优质资产，有较大诉求通过发行REITs来实现盘活、降负债等目的。另一方面，无风险利率持续下行，REITs高分红优势尽显，叠加宏观环境的弱修复，在“资产荒”的背景下，REITs基础资产和投资价值双重加码，受到耐心资本的青睐。
吴进辉进一步指出，当前，中国正处于高质量发展和经济转型升级的关键期，REITs可以有效盘活存量资产，回收资金投入到新项目，为不动产投资提供退出渠道，搭建“投、融、建、管、退”的全流程，进一步促进投资的良性循环，同时降低企业负债率。
低相关性获机构投资者青睐
在REITs新标的频繁发行的同时，REITs也获得了较好的收益。截至3月24日，中证REITs全收益指数收涨9.32%，远超同期沪深300指数的收益率。2024年全年，该全年收涨12.31%。
国泰君安证券分析，虽然2025年新增供给可能维持高位，但是REITs估值在广义资产荒的情况下仍有望维持或抬升，横向比较来看，REITs的相对配置价值较高。
事实上，机构投资者正在给予REITs资产更多的重视。截至去年底，公募FOF配置REITs的整体规模已突破亿元，布局REITs的公募产品超过40只。从基金公司层面看，中欧基金以逾4600万元的持仓规模排名首位，占据超过四成市场份额；华夏基金持仓超3400万元，份额占比超三成；汇添富基金则超过2100万元，占比接近两成。
具体到REITs产品方面，华夏中国交建REIT、中金普洛斯REIT和富国首创水务REIT等均是公募FOF重点配置的标的，部分产品的持仓金额甚至超过千万元。不过，值得注意的是，从季度环比数据来看，四季度公募FOF在REITs上的整体持仓规模较三季度略有减少。
中欧基金的基金经理桑磊认为，公募REITs是资产类别的有效补充，添加到投资组合里能适当降低组合整体的波动性。拉长时间来看，REITs与股市、债市的相关性都不是很强，能走出自己的独立行情。此外，随着总规模的扩大、上市公募REITs数量的增多，公募REITs资产有望受到越来越多资金的关注。
桑磊补充道，国家发展改革委发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，让市场预期了未来更快的发行速度、更大的市场规模，大力推动了REITs市场的发展。REITs逐步增加，也为FOF的资产配置提供了更多选择。
东北证券表示，对机构投资者而言，公募REITs的投资价值，一是参与门槛低，流动性预期优于债性标的；二是项目优质，投资者可以享受到优质稀缺资产的价值提升和运营收益；三是具有稳定的分红机制及扩募机制，可以实现长期资产配置；四是与其他资产相关性较低，有助于优化投资组合。
责编：汪云鹏
排版：刘艺文
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