面对房客既不交房租又不搬走的情况，房东可以采取以下措施：
沟通协商
首先，房东应尝试与租客进行充分沟通，了解其不交房租的具体原因。如果租客遇到突发经济困难，房东可以考虑协商解决方案，如宽限期或分期支付租金。
发送催款通知
如果沟通无效，房东应发送书面催款通知，要求租户在合理期限内支付租金。通知应明确租金金额、支付期限，并保留好快递单据等凭证。
法律途径
如果租户在规定时间内仍未支付租金且不搬走，房东可以直接向法院起诉，要求支付租金并解除租赁合同，要求租户腾退房屋。在诉讼过程中，房东需要准备好租赁合同、租金支付记录、催款通知等证据。
如果法院判决生效后，租户仍不履行，房东可以申请强制执行，通过法律手段收回房屋。
解除合同
根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
在解除合同前，房东应确保已经提前通知租户，并告知其在规定时间内搬离房屋。如果租户未在规定时间内搬离，房东可以采取进一步的法律行动。
物品处理
在采取法律行动前，房东应对租客的物品进行清点，并妥善保管。如果租户不配合搬走，房东可以请警察或物业协助开锁，并全程录像，确保物品安全转移。之后，房东可以将房屋换上新锁。
证据保留
在整个过程中，房东应保留所有相关证据，包括租赁合同、租金支付记录、催款通知、法院判决书等，以备不时之需。
诉讼时效
注意房屋租赁纠纷的诉讼时效为三年，因此房东应尽快采取行动，以免错过诉讼时效。
通过以上步骤，房东可以依法维护自己的权益，确保房屋能够顺利收回并追讨拖欠的租金。
